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房产资讯

2011年度永修县房地产市场走势情况分析

发布时间:2014-8-17 20:07:38 关注度:   来源:永修房产网


永修经过“十一五”时期的发展,经济总量扩张,主要经济指标翻番,经济发展成效显著,房地产业也得到了较快的发展,房地产市场呈现出一片繁荣火热的景象。随着城市框架全面扩大和市政基础设施进一步完善,县城旧城区改造力度的加大,庐山西海旅游休闲度假区的进一步开发,2011年度永修房地产市场总体保持了稳定健康发展的态势。商品房上市量和成交量均创历史新高。

一、房地产市场运行情况

(一)新建商品房上市和成交量情况

1、从数据上来看,2011年新建商品房批准上市面积411576.82㎡,上市套数3660套, 上年商品房批准上市面积326462.2㎡,上市套数2996套,较上年同比增长约30%

2、2011年商品房成交面积339270.59㎡,成交套数3171套,上年商品房成交面积244593.07㎡,成交套数2461套,较上年同比也增长约30%。从全年商品房成交量走势看:一季度高、二季度底、三季度高、四季度低。

(二)商品房销售价格

1、全年县城中心区商品住房成交均价是3500元/㎡、商铺成交均价是12000元/㎡、成交均价稳步增长:一季度均价2700元/㎡、二三季度均价3000元/㎡、四季度均价3500元/㎡。

2、经调查统计到2012年2月中旬止,全县商品房实际成交均价:高层小高层3500元/㎡、多层(6+1)3700元/㎡、商铺14000元/㎡

3、邻县(区)商品房成交数据情况:共青成交3137套、成交面积380190㎡、成交均价2900元/㎡;德安成交2400套、成交面积260000㎡、成交均价2900/㎡;星子成交1400套、成交面积140000㎡、成交均价3200/㎡;武宁成交2000套、成交面积220000㎡、成交均价3400/㎡

(三)全县存量房(二手房)交易情况:住宅成交465套,面积43500㎡,非住宅成交65间,成交面积4500㎡,同比上年有小幅增长。全年成交走势是前高后低,逐季度减少。

二、商品房市场走势情况

1、城镇化快速发展带动房地产市场的火爆,前几年我县集中拿地的房地产开发企业很多,土地价格也是不断创出新高,由于县城中心地段城市规划受限制,中心地段住宅用地紧张,这两年集中开工建设项目也是如火如荼, 2011年新建商品房上市面积是近年来最多的一年。

2、从2011年商品房成交量走势看:一季度高、二季度底、三季度高、四季度低,前三季度成交量是稳中有升,四季度除星火小区职工购房外,成交量有所萎缩,但全年商品房成交量为近年来最高。在今年调控政策集中出台的情况下,能有这么好的成交量,证明永修的商品房市场刚性需求占主要。从网签客户统计数据看,乡镇在外打工等购房的人群占约50%,行政、企事业单位购房人群占约30%,外地购房人群占约20%。

3、商品房价格是稳步增长。一是尽管宏观调控、通胀、股市低迷等因素影响,商品房价格还是逐渐上扬,老百姓手里的钱是一年比一年贬值,居民买房情绪比较热情和冲动,不知道房价要涨到什么程度;二是土地价格的上涨是促使商品房价格上涨的主要因素,城区中心地段地块空置率几乎为零,商品房好卖—-土地价格上涨—-商品房价格上涨—-土地价格上涨…,形成了一个短期推高房价的联动;三是去年5月1日出台的商品房明码标价制(一房一价),我们觉得在一定程度上推高了商品房价格的上涨,开发商为省去二次价格备案申报的麻烦,普遍将商品房价格提高了10-15%进行价格备案。

三、房地产市场调控

从2010年4月份开始,中央利用金融和行政手段,密集出台了房地产调控等相关政策。由于调控政策的叠加效应,到2011年第四季度,调控效果初见成效,四季度商品房成交量同比去年有所下降,在全国房地产市场调控的大环境下,11、12月份城区中心楼盘交易量比较低迷,看房的人多,成交的人少,但商品房价格还是没有松动现象,各开发企业是积极售房,谨慎拿地。调控对我县房地产市场购买力冲击不大,但由于银行按揭放款指标少,在一定程度上造成开发商资金链条总体相对紧张的现象,去年各开发企业在建工程抵押数量和宗数较往年大幅增长。2011年是房地产调控年,调控手段密集,调控的本质是抑制投机投资性炒房,促进房价合理回归,目的是促使这个行业更健康有序的发展。经过近两年的调控,房地产基本面还是发生了一些变化,市场参与者更趋于理智。

李克强副总理在去年11月25日在河北廊坊考察保障性住房时讲话,要继续扎实推进保障性安居工程建设,保障性住房建设是重大民生工程,我国内需最大的潜力在城镇化,而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障房,有利于遏制房价过快上涨,助推城镇化,这会释放出巨大的消费和投资潜力,推动相关产业发展。特别是在当前世界经济又趋低迷,我国外部发展环境复杂、严峻的情况下,扎实推进保障房建设,对于扩大内需、保持经济平稳较快发展具有独特的重要作用。

针对当前中国房地产市场形势,中国社科院金融研究所研究员易宪容的观点是:房地产市场限购令、限价令,对市场的作用和影响十分有限,房地产市场的未来走势要看信贷政策。

行业专家对调控的解读是:中央的政策是有保有压、有扶有控、以静制动的调控,要抑制的是过旺的投机投资性需求,要正常供应的是普通商品房。在宏观政策调控之下,各地房地产市场价格出现松动的现象不是很多,这里存在着开发商与宏观调控的博弈、购房人与开发商的博弈等多种复杂关系。还存在着已购房群众对房地产市场出现大滑坡导致自己所购物业价值出现大缩水的担忧。从现时情况来看,各方力量都处于紧绷状态,不管哪一方出现松动,预计都将导致市场出现连锁反应。具体从我县来看,今年四季度房地产市场出现的变化,对房地产市场会有影响,不过不会很大。在宏观政策保持平稳的情况下,房地产市场由原先的卖方市场转变为现在的买方市场,市场正朝着理性和健康有序的发展。

四、2012年房地产市场形势

今年1月31日,温家宝总理在国务院第六次全体会议上指出:继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归,采取有效措施增加普通商品房供给。表示今年调控政策不会有大的变化,从当前市场形势和宏观调控来看,房地产市场的大幅震动只出现在一、二、三线城市。近日, 在央行提出要继续落实差别化住房信贷政策,满足首套房贷款需求之后,工行、建行等国有大型银行已将首套房的贷款利率回归至基准利率水平。国务院总理温家宝2月15日主持召开国务院常务会议,研究部署2012年深化经济体制改革重点工作时指出:推进农村集体土地确权登记发证,扩大农村土地承包经营权登记试点,制定出台农村集体土地征收条例。近年来,我县商品房外销数量逐年增多,如:西海温泉旅游度假村80%购房人是南昌等外地人群,这主要得益于永修城市规划、城市环境、基础设施的不断提升和完善,教育、医疗服务的提高,交通的便利,文化休闲旅游区的打造,住宅小区服务档次的提高等。另外,一、二、三线城市的限购政策一定程度上促进了四、五线城市房地产市场销量的增长。在投资上,房地产商和个人投资者的资金都会选择有升值潜力的城市投资。永修从交通、文化、旅游和地理位置来说,都是潜力很大的。从去年的商品房存销数据来看,普通商品房库存量剩约400多套,按照去年的成交量来看,商品房库存偏少。而今年新开工建设的房地产项目同比往年少,开工项目减少直接联动到商品房上市面积减少,但从今年1月份的销售数据看,全县商品房成交量比较稳定,商品房网签139套。如果全县商品房价格能控制在3500元/㎡以内的话,成交量应该比较稳定。今后5到10年城镇化的推进会带来房地产业的进一步发展,今年我县对城市的发展要加紧与南昌对接,进一步推进湖东新区开发建设力度,在城市建设、文化休闲旅游、住宅小区品味上多做功课,转变发展方式、集思广益,深入推进“三个基地一个中心”建设,把我县建设成为一个宜家、宜业、宜乐的城市。

 

 

 

永修县房地产管理局

2012年2月22日

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